Besluit VvE over verhuur vernietigd
Geplaatst op: 06-07-2017, 13:19:23
Verhuur van een appartementen via AirBnB: daarover heb ik al eens geschreven. Die column ging er over dat de andere leden van de Vereniging van Eigenaren (VvE) daar niet gelukkig mee waren en die verhuur voor kortere perioden helemaal wilden verbieden. Recent las ik een uitspraak waarbij de VvE verhuur wel toestond, maar niet voor langere tijd. Zeg maar net het tegenovergestelde.
Vakantiepark en beperking van verhuur
Het ging hier om een vakantiepark dat in appartementsrechten was opgedeeld. Tijdens een vergadering van de VvE werd besloten dat in het huishoudelijk reglement opgenomen zou worden dat verhuur voor acht weken per jaar toegestaan was. Bovendien zou de eigenaar voor iedere huurder € 1 per dag aan de VvE moeten betalen voor parkonderhoud. Een soort interne toeristenbelasting.
Eén van de eigenaren is het niet eens met dit besluit en stapt naar de rechter. Daar blijkt onder meer dat de reden om voor deze recreatiewoningen juist een maximum aantal verhuurdagen vast te stellen, is dat langdurige verhuur (aan één gezin per woning) tot overlast kan leiden.
Waar horen de verboden thuis ?
De rechter is het niet eens met de stellingen van de VvE en vernietigt het besluit. De redenen daarvoor zijn uitermate interessant voor iedereen die een appartementsrecht bezit of wil gaan kopen.
Allereerst stelt de rechter dat het hier gaat om een regeling inzake het gebruik, beheer et cetera van privé gedeelten van het complex. Die hoort kenbaar te zijn voor iedereen, oftewel opgenomen te worden in de splitsingsakte die iedereen bij het Kadaster kan opvragen. Deze regels horen dus niet thuis in het huishoudelijk reglement.
In zo’n reglement mogen wel weer ordemaatregelen worden opgenomen. Dat zijn regels omtrent het feitelijk gebruik van een appartement. Bijvoorbeeld dat er na 22:00 uur niet meer geboord mag worden en was niet op een balkon te drogen mag hangen.
Dat de VvE overlast wil voorkomen van mensen die langdurig een woning huren, is op zich een nobel streven. Maar als dat via het huishoudelijk reglement bereikt moet worden, dan moet daarin omschreven worden welke specifieke handelingen wel of niet toegestaan zijn. Algemene verboden inzake het gebruik van een appartement horen thuis in de splitsingsakte.
Let op waar een verbod is beschreven.
Aanleiding voor dit artikel was de tegenstelling van de situatie in deze casus en degene die ik eerder heb beschreven. De meeste VvE’s willen helemaal geen AirBnB praktijken in hun complex. Maar bij dit recreatieterrein wil men juist wel kunnen verhuren, zij het met beperkingen.
Maar wat ik als jurist hieruit leer, is dat verboden in het huishoudelijk reglement wel moeten voldoen aan de eis dat deze het – niet gewenste maar – feitelijke gedrag moeten beschrijven. Te algemene verboden horen thuis in de splitsingsakte van de notaris.
De straf op het niet in de gaten houden van dit verschil tussen algemene en specifieke verboden handelingen is de vernietiging van het verbod door de rechter. Dat is voor iedere (toekomstige) eigenaar van een appartementsrecht iets om rekening mee te houden.
Bron: column van Ernst Loendersloot, kandidaat-notaris, op www.ntrs.nl van 6 juli 2017